Quando l'usucapione diventa un esproprio privato
L'incredibile normativa sull'usucapione trasforma a volte questo istituto in un esproprio legalizzato
Sto svolgendo con un collega un incarico di regolamento di confini che riguarda un classico caso di sconfinamento di uno dei due proprietari sulla proprietà dell'altro, con la variante (anche questa non proprio rara) che lo sconfinante rivendica il diritto di usucapione sull'area invasa. Naturalmente si tratta di una fattispecie in cui l'aspetto giuridico è del tutto preponderante rispetto a quello tecnico, tant'e che sulla ricostruzione del confine, rimasto tuttora quello d'impianto, non ho alcun timore di contestazioni, trattandosi di una casistica la cui risoluzione è consolidata in letteratura tecnica.
Ma andiamo per gradi e vediamo la situazione di partenza. Il confine da ricostruire riguarda un terreno in zona collinare adibito in parte a prato e in parte a bosco (vedi foto satellitare qui sotto a destra). I confini in questione sono tutte linee d’impianto mai modificate da nessun atto catastale di aggiornamento. Con riferimento all'estratto di mappa riportato di seguito (a sinistra), la controversia nasce tra il mio committente, denominato ‘A’, proprietario dei mappali 169, 175, 172 e:
- il proprietario ‘B’ dei mappali 508, 176 a Est;
- il proprietario ‘C’ del mappale 179 a Sud.
La foto che segue illustra la questione: A contesta a B l’invasione di un’area del suo terreno, quella attigua all’abitazione di B, che quest’ultimo adibisce a parcheggio auto. Tale contestazione, oltre che reiterata verbalmente, è stata notificata da A a B a mezzo di una serie di raccomandate, di cui riporto qui sotto il link dell'ultima, datata 11.09.2002, alla quale B ha debitamente risposto in data 10.10.2002 tramite uno Studio dallo stesso incaricato, con il testo di cui pure riporto il link (cliccate sui due punti seguenti):
- il taglio di numerosi alberi ad alto fusto ed il relativo furto del legname ricavato (foto qui sotto a sinistra);
- la piantumazione di nuovi arbusti da frutto nell’area a Sud del suo terreno (foto qui sotto a destra).
Accortosi del taglio degli alberi da alto fusto e dell'asporto del relativo legname, A ha immediatamente sporto la seguente denuncia ai Carabinieri sull'accaduto:
Questo è quanto è accaduto in passato, finché, giunti ai giorni nostri, A dà incarico a me e al mio collega di procedere all'esatta ricostruzione del confine. Al che noi ci attiviamo, come da prassi, inviando una raccomandata a B per informarlo con congruo anticipo dell'inizio delle operazioni di rilievo sul posto, invitandolo a prendervi parte in contradditorio con un tecnico di sua fiducia. L'invito rimane del tutto inascoltato per cui procediamo unilateralmente al rilievo dei punti di inquadramento presenti in zona e di tutti gli elementi significativi nell'area del confine.
E qui arriviamo alla disamina del caso svolta con l'avvocato, le cui risultanze mi lasciano sconcertato. Credo infatti di non essere l'unico ad essere stato convinto, finora, che il diritto di usucapione maturasse con il possesso pacifico, indisturbato, cioè senza alcuna contestazione del legittimo proprietario e, soprattutto, in buona fede. In pratica, pensavo che l'usucapione riguardasse questa situazione:
Io ritengo, sbagliando, ma in totale buona fede, che la mia proprietà si estenda fino ad un certo limite materializzato sul posto, ignorando che sto invece usurpando una porzione di terreno di proprietà del mio confinante. Continuo ad esercitare il possesso dell'area per 20 anni consecutivi senza che il legittimo proprietario mi renda edotto della mia invasione sulla sua proprietà. A quel punto ne acquisisco la proprietà per usucapione.
Invece no, a parte il possesso "pacifico" (ci manca solo che fosse valido anche quello violento), l'usucapione si acquisisce anche nel caso in cui:
- sono in totale malafede;
- il legittimo proprietario mi intima con forza, anche con atti scritti e denuncie, che sto invadendo la sua proprietà;
A questo, per me abberrante, "principio di convivenza civile" che premia la malafede, si aggiungono poi una serie di altre risultanze emerse dalla ricerca giuridica esperita dal legale del caso trattato, che riporto nei PDF scaricabili dai link che seguono:
da questi documenti (leggete le parti evidenziate in colore) emerge che:
- le raccomandate non interrompono l’usucapione;
- non è quindi vero che l'usucapione deve essere "indisturbato", come molti di noi pensavano (e pensano tuttora), ma si esercita anche in presenza di azioni del proprietario che lo subisce, se tali azioni non rientrano nelle uniche due che lo interrompono effettivamente (vedi oltre);
- La denuncia di furto del legname non interrompe l’usucapione ma, anzi, avvalora la tesi del confinante circa il suo possesso del terreno;
- Nemmeno la querela per il reato di cui all’art. 633 del codice penale interrompe l’usucapione:
Chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni …:
In definitiva l’usucapione si può interrompere solo in due modi:
- impedendo di fatto al possessore abusivo di accedere all’immobile;
- citando in giudizio il possessore con un atto di rivendica (è sufficiente la notifica dell’avvio dell’azione giudiziaria).
Se lui non mi ascolta con le buone, cosa devo fargli?
Gli sparo?
Tornando al caso concreto, il mio committente (A), dopo il tentativo di conciliazione, come per legge, con ovvio esito negativo, è quindi partito con l'azione legale ai sensi dell'art. 950 del c.c. sulla base del presupposto di incertezza del confine data dalla manifesta promiscuità di utilizzo dell’area interessata. Il confinante (B) è convenuto con la rivalsa del diritto di usucapione. Vi terrò informati sull'esito.
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